風險描述：采用分期付款方式銷售商品房的未按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，未在實際付款日確認收入的實現；付款方未按時付款的，企業未按照合同約定時間確認收入。

分析路徑：查看房屋銷售明細，確認開發企業是否存在分期付款方式銷售商品房，是否按照規定確認計稅收入。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十三條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條。

風險描述：企業產品完工后未及時、準確結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額。

分析路徑：查看企業是否開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用，是否按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。將預收賬款發生額（預收賬款期末余額-預收賬款期初余額+營業收入本年累計數）與增值稅正式申報銷售額+預繳申報銷售額余額（即尚未抵減的預繳申報額）進行比較，如果預收賬款發生額大，則有未足額繳納增值稅的風險。如果流轉稅計稅依據大，則可能有變更所屬期延遲繳納上年度企業所得稅稅款風險。查看銷售合同、房屋銷售明細、現金流量表、簽收（收樓）花名冊及房產部門房產合同備案信息，核實達到收入確認條件的時點。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第五條、第六條、第七條、第九條、第十條；《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）。

風險描述：企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方）分配開發產品的，分配開發產品時未按規定申報納稅的風險。

分析路徑：審核合作開發建房合同了解合同對于合作方式、開發產品分配的約定條款，審核“開發產品”“主營業務收入”“主營業務成本”等相關科目，同時結合對財務人員的約談情況核實企業對于分配出開發產品用途以及會計核算和稅務處理是否準確。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十三條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第三十六條第一款。

風險描述：企業發生以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務視同銷售行為，存在未按規定申報納稅的風險。

分析路徑：審查“開發成本”“銷售費用”“長期借款”明細賬，了解項目相關款項結算情況；審查“開發產品”“主營業務收入”明細賬，確認企業是否存在以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務視同銷售行為，是否已按照規定進行視同銷售業務申報處理。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條。

5.將公共配套設施移交或無償贈與地方政府、公用事業單位以外的其他單位，未視同銷售風險

風險描述：企業將具有會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園以及郵電通訊、學校、醫療設施等配套設施進行移交或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位時，根據稅收文件規定符合收入確認條件，未按規定申報納稅。

分析路徑：審查“開發成本”明細賬，了解公共配套設施無償贈接收單位、移交手續、實物狀態；審查“開發產品”“主營業務收入”明細賬，確認企業是否存在將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的情況，是否已按照規定進行視同銷售業務申報處理。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條、十七條、十八條。

風險描述：企業按照取得土地使用權時簽訂的合同或協議的規定，向土地原居民無償轉讓回遷安置房，未按視同銷售繳納銷售不動產營業稅或增值稅、土地增值稅、城市維護建設稅及附加、企業所得稅、印花稅，存在少繳稅款的風險。

分析路徑：核查企業取得土地使用權時簽訂的協議，是否有向原居民無償轉讓回遷安置房，根據回遷安置協議和交房手續，結合企業已做賬務處理，確認是否存在少繳稅款的情形。

政策依據：《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）第七條；《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)。

風險描述：企業發生以開發產品換取土地使用權視同銷售行為，存在未按規定申報納稅的風險。

分析路徑：審查“開發成本”“無形資產”明細賬，了解土地使用權取得方式；審查“開發產品”“主營業務收入”明細賬，確認企業是否存在將開發產品用于換取土地使用權的情況，是否已按照規定進行視同銷售業務申報處理。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條。

風險描述：國家對土地出讓實行招拍掛方式，房地產企業在取得土地后，收到政府部門對其繳納的土地出讓金給予一定比例的返還。企業收到土地出讓金返還款后，計入“專項應付款”“資本公積”“其他應付款”“長期應收款”等科目，在企業所得稅納稅申報未做收入處理的，存在企業所得稅未繳納的風險。

分析路徑：了解當地政府是否在土地上存在招商引資給予投資企業優惠政策，將土地出讓金部分退還給企業。檢查企業“遞延收益”“營業外收入”“專項應付款”“資本公積”“其他應付款”“長期應收款”等會計科目，是否存在由政府撥入的大額資金入賬記錄；查看企業的土地出讓合同，核實企業的土地使用權金額與出讓合同是否一致，是否存在收到返還款后應沖減未沖減土地成本，是否存在應做未做收入處理，少繳企業所得稅的情形。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第六條、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十六條；《財政部國家稅務總局關于財政性資金行政事業性收費政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅〔2008〕151號)第一條第一款；《關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2009〕87號）；《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）；《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70號)。

風險描述：以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，沒按規定計算預計毛利并申報；收到的按揭款項以銀行貸款等名義記入“短期借款”賬戶，不計預收賬款。

分析路徑：分析“短期借款”明細賬、貸款合同、銷售合同和房屋銷售明細，核查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%-7%收取保證金)，推算按揭貸款數額。確認開發企業是否存在收取銀行按揭款未按規定計稅情形。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條第三款。

風險描述：房地產開發企業采取“以租代售”的方式將無法取得獨立產權的車位通過與小區住戶簽訂租賃協議的方式轉讓車位使用權并預先收取租金，簽訂協議與開發項目土地年限一致的，存在未按照“銷售不動產”申報不動產轉讓的企業所得稅風險，簽訂協議少于開發項目土地年限，存在收入未按照“不動產租賃”申報繳納企業所得稅的風險。

分析路徑：通過實地走訪了解企業所開發車位的屬性及銷售方式，如存在“以租代售”的情況，則應進一步審核相關租賃合同或協議，核實相關約定條款，查閱車位銷售清單，重點核實簽訂協議與開發項目土地年限，并進一步審核企業其他業務收入、銀行存款等科目，核實企業是否按照規定確認企業所得稅的收入、申報繳納企業所得稅。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第六條。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知（國稅發〔2009〕31號）。

風險描述：企業收取預收款采取不開發票、利用收取定金等方式規避繳納稅款的風險。

分析路徑：核查售樓處資料，銷控臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售戶數及預收金額，核實是否按規定預繳稅款。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十四條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條。

風險描述：采用視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的未區分具體合同約定和實際銷售價格統一按照約定較低的價格開具發票確認計稅收入，超過約定價格的房款由經銷商收取并開具發票或收據，未計入房地產開發企業計稅收入。

分析路徑：分析包銷合同、房屋銷售明細，確認開發企業是否存在包銷方式，是否按照規定確認計稅收入。

1.視同買斷分以下幾種情況處理:（1）企業與購買方簽訂銷售合同或協議或者企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業參與簽合同）+合同或協議中約定的價格高于買斷價格→按約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單日確認收入的實現；（2）企業與購買方簽訂銷售合同或協議或者企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業參與簽合同）+合同或協議中約定的價格低于買斷價格；（3）屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議。其中，（2）和（3）兩種情況應按照買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單日確認收入的實現。

2.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的分以下幾種情況處理:（1）企業與購買方簽訂銷售合同或

協議或者企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業參與簽合同）+合同或協議中約定的價格高于基價→應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除（可確認為營業費用）；（2）企業與購買方簽訂銷售合同或協議或者企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同（即企業參與簽合同）+合同或協議中約定的價格低于基價，則按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；（3）屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議，應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條。

風險描述：部分房地產企業委托境外機構銷售開發產品，支付給境外機構的銷售傭金超過委托銷售金額的10%且將銷售傭金全額計入銷售費用在稅前扣除，存在超額列支銷售傭金的風險，未代扣代繳境外機構企業所得稅。

分析路徑：根據開發項目銷售合同購房者身份，確認企業是否存在委托境外機構銷售開發產品情況。通過查閱委托銷售合同，審核銷售傭金約定條款以及傭金結算記錄，核實支付的銷售傭金是否超過規定的限額，企業是否在企業所得稅匯算清繳時就超標準支付的銷售傭金進行納稅調整。與此同時，核實企業是否代扣代繳境外機構企業所得稅。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第三條；《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六條；《國家稅務總局關于非居民企業所得稅管理若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第24號）第一條；《國家稅務總局關于非居民企業所得稅源泉扣繳有關問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第37號）第一條、第四條、第六條、第七條；《國家稅務總局國家外匯管理局關于服務貿易等項目對外支付稅務備案有關問題的公告》（國家稅務總局、國家外匯管理局公告2013年第40號）第九條；《國家稅務總局關于非居民企業所得稅源泉扣繳有關問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第37號）；《國家稅務總局關于境外投資者以分配利潤直接投資暫不征收預提所得稅政策有關執行問題的公告》（國家稅務總局公告2018年第3號）。

風險描述：企業取得的土地較大，分期開發建設銷售，一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。

分析路徑：根據國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證等相關手續，審核企業“開發成本”有關的二級科目，結合企業成本對象備案信息，按照規定分步歸集分攤相關費用，確認企業是否按照規定核算開發成本，是否存在少繳稅款的風險。

政策依據：《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）。

風險描述：企業各期成本劃分有誤，會計核算內容混亂，提前列支下期項目的成本；將按簡易計稅方法計稅的開發項目對應的土地價款，計入增值稅一般計稅項目申報扣除了地價款；銷售房地產項目建筑面積占房地產項目可供銷售建筑面積未按比例分攤計算。

分析路徑：根據企業簽訂的開發建設施工有關協議，從國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證等相關手續入手，審查企業“開發成本”有關的二級科目，結合企業成本對象備案信息，按照規定分步歸集分攤相關費用，確認企業是否按照規定核算開發成本；是否混淆一般計稅和簡易計稅可扣除的土地價款；是否準確計算分攤可供銷售建筑面積。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）。

風險描述：由企業負責項目征地、拆遷支出，未按規定進行歸集分攤，涉及分片分期開發的，未在各個項目進行合理分攤。

分析路徑：根據企業簽訂的項目征地、拆遷補償協議，核查企業繳納的契稅是否包括所支付各種補償價款。從國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證等相關手續入手，審查企業“開發成本”有關的二級科目，結合企業成本對象備案信息，按照規定分步歸集分攤相關費用，確認企業是否按照規定核算開發成本。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）。

17.尚未移交的公共配套設施發生建造支出計入開發成本少繳稅款風險

風險描述：企業開發項目建造公共配套設施沒有移交，開發企業轉為自己使用，所發生建造支出全部計入可售房屋開發成本。

分析路徑：根據企業開發建設項目有關規定，核查企業“開發成本”有關的二級科目，結合企業成本對象備案信息，按照規定分步歸集分攤相關費用，確認企業是否按照規定核算開發成本，重點核查企業公共配套設施完工后移交手續和實物狀態。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）。

風險描述：企業取得的土地資產不按規定計價；擅自擴大或減少土地資產的價值，將購進土地進行三通一平后，進行資產評估，虛增土地成本，計入開發成本。

分析路徑：審核企業取得的土地使用權資料，確認地塊范圍，調閱企業開發計劃，確認地塊和項目的對應關系，按照分配原則準確歸集各個項目的土地成本，嚴禁企業在項目之間自由調節土地使用成本。審查前期工程費明細賬和會計憑證，核對企業項目建筑安裝工程費明細賬和建安合同，確認相關賬目與施工合同是否相符，各項費用是否取得了合法有效憑據；了解關聯企業情況，是否將其他企業費用或其他項目的費用列支到開發項目項目中。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條、第二十九條、第三十條；《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）。

風險描述：企業采取包工不包料方式發包工程，在開發企業提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發成本。

分析路徑：結合材料和設備采購協議及工程決算，審查企業項目建筑安裝工程費明細賬和建安合同，確認相關賬目與施工合同是否相符，是否存在將施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，重復列支開發成本的情況。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第八條；《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十七條、第二十八條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條、第二十九條、第三十條。

風險描述：企業樣板房裝修費用及購置配套物資等費用未按規定計入開發產品計稅成本，在產品完工銷售實際結轉銷售成本時在企業所得稅稅前扣除。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第八條；《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十八條；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）。

風險描述：企業對不符合稅法規定的預提費用未按照規定進行納稅調整。目前稅法規定僅有三種情形可以預提費用作為計稅成本，其余計稅成本均應為實際發生的成本。①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

分析路徑：審查企業建筑合同、工程進度等資料，對照分析企業預提費用科目和企業所得稅年度申報納稅調整情況。對于出包工程預提費用應重點關注預提費用計提范圍是否準確，預提的比例是否恰當，當發票不足金額低于10%時，是否按實際不足比例預提。

政策依據：《中華人民共和國企業所得稅法》第八條；《關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）；《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）；《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）。

風險描述：企業將開發產品轉為自用后又對外銷售，自用時間未超過12個月，將自用期間的折舊費用在稅前扣除，存在少繳企業所得稅的風險。

分析路徑：核查企業計提累計折舊的明細情況，是否存在自用開發產品不超過12個月的累計折舊，確認企業是否作納稅調整。查看企業申報繳納房產稅情況，核查企業是否存在少繳房產稅的情形。

政策依據：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十四條。

23.將投資性房地產轉回開發成本或開發產品時虛增價值少繳稅款風險

風險描述：企業將投資性房地產轉回開發成本或開發產品時，將持有期間的公允價值變動一并轉入，虛增開發成本或開發產品，存在少繳企業所得稅的風險。

分析路徑：核查企業“投資性房地產”“公允價值變動損益”、“開發成本”“開發產品”等科目，查看企業是否將公允價值變動損益轉入成本，結合企業申報企業所得稅納稅調整情況，確認企業是否存在少繳企業所得稅的情形。